Geçtiğimiz yılın başlarında bir grup gayrimenkul geliştiricisi, yüksek işçilik maliyetleri ve faiz oranlarının olduğu bir dönemde daha fazla konut inşa etmek için teşvikler yaratılması konusunda Boston Belediye Başkanı Michelle Wu '07, JD '12'ye başvurdu.
Çoğu kıyı şehri gibi Boston da hem konut sıkıntısı hem de yeni apartmanların inşasında yavaşlama ile boğuşuyor. Belediye Binası 2023'te 7.223 yeni kiralık birimi onayladı ancak yalnızca 1.934'ünün temeli atıldı. Bunu bir önceki yılki 3.582 kiralık konut başlangıcıyla karşılaştırın.
Geliştiriciler, emlak vergisi indirimlerinin projeleri harekete geçireceğini savundu. Wu, bu fikre ilgi duyduğunu belirtti. “Ama önce gerçek bir akademik analiz görmek istiyordu,” diye hatırlıyor Fred ve Eleanor Glimp Ekonomi Profesörü ve Ekonomi Bölümü başkanı Edward Glaeser.
Wu, teklifi Boston bölgesindeki akademisyenlerden oluşan bir grupla incelemeyi teklif eden eski profesörüne ulaştı. Altısı da hizmetlerini bu çabaya bağışladı ve bu da 47 sayfalık bir raporla sonuçlandı. Wu, en sonunda indirimlere karşı çıktı.
Gazette, 2011'in “Triumph of the City” kitabının yazarı Glaeser ile görüşüp raporun bulguları ve konut krizini ele alma konusundaki diğer fikirleri hakkında daha fazla bilgi aldı. Röportaj uzunluk ve netlik açısından düzenlendi.
Belediye Başkanı Wu vergi indirimlerini incelemek için sizden nasıl yardım istedi?
Bu rapor aslında 2004 sonbaharında Belediye Başkanı Wu'ya matematik-orta seviye mikroekonomi dersini verdiğimde başladı. Böylesine zor bir dersi alıp bu kadar başarılı olması, getirdiği beygir gücünü gösteriyor.
Belediye Başkanı Wu'nun, geliştiricilerden birine analizini değerlendireceği bir kişi olarak adımı söylediğini duydum. O geliştirici geçen bahar bana ulaşıp bunu yapıp yapamayacağımı sordu. Ben de memnuniyetle yapacağımı söyledim ancak talebin doğrudan Belediye Başkanı Wu'dan gelmesi gerekiyor. Belediye başkanı için ve yalnızca belediye başkanı için çalışmaya istekliydim.
Belediye başkanı beni cep telefonumdan aradı. Harika “Ekonomi Şehirleri” yardımcı öğretmenim Denise DiPasquale'in ortağım olmasını ve bir komite kurmamızı istediğimi söyledim. Boston Planlama ve Kalkınma Ajansı'nın (BPDA) işbirliğine ihtiyacım olacağını söyledim. Sonra da bu işi ne kadar çabuk bitirebileceğimize dair bir sürü çılgınca iyimser tahminlerde bulundum.
Raporun kendisinden bahsedelim. Konunuza nasıl bir yaklaşım sergilediniz?
Herhangi bir sübvansiyon programıyla ilgili düşünülmesi gereken iki şey vardır. Birincisi, şehrin sübvanse ettiği şeyden daha fazlasını elde etmenin faydası nedir? İkincisi, bunun Boston şehrine maliyeti ne kadardır? İlk konu hakkında fikir yürütme işinde olmamamız gerektiğini düşündüm. Daha fazla konut inşa etmenin faydasını belirlemek politik bir sorudur ve seçilmiş yetkililerin işidir. Sonuç olarak, raporda şehrin X veya Y yapması gerektiğini söyleyen hiçbir şey yok.
Farklı politikalar altında yaratılan her birimin şehre ne kadara mal olduğuna odaklandık. Ancak sadece birim başına vergi sübvansiyonuna bakmadık. Herhangi bir sübvansiyon alan birimlerin çoğu zaten inşa edilmiş olurdu. Sübvansiyonlu ve sübvansiyonsuz inşa edilen birim sayısındaki farkı hesapladık.
Ayrıca vergi harcamaları denen şeye de çok odaklanmıştık. 5.000 yeni birime önümüzdeki 15 yıl boyunca emlak vergisi vermemenin büyük bir sorun olmadığını düşünebilirsiniz çünkü hepsi yeni — vergi sübvansiyonu toplam vergi gelirlerini azaltmayacak.
Ancak bu 5.000 birim şehir hizmetleri gerektirir. Birimler inşa edilirse, bu maliyetler şehre yüklenir. Daha iyi bir yaklaşım şudur: Başlangıç noktanız olarak herkesin düzenli vergi ödediği durumu alın ve ardından vergi gelirlerindeki farkı buna göre hesaplayın.
Raporunuzda faiz oranlarının etkisi nasıl açıklanıyor?
İnşaatın durmasının bir nedeni de faiz oranlarının fırlamış olması ancak faiz oranlarının yüksek kalmayabileceğidir. Komite üyeleri Paul S. Willen [an economist with the Boston Federal Reserve Bank] ve Adam Guren [an economics professor at Boston University] her ikisi de iki faiz oranı tahminiyle çalıştı; biri daha yüksek, biri daha düşük.
Düşük faiz oranları, birim başına vergi maliyetini mutlaka daha yüksek veya daha düşük yapmaz. Ancak faiz oranları düşük olduğunda daha fazla projeye izin verilir. Faiz oranları düşük olduğunda vergi indirimi politikasının daha büyük bir etkiye sahip olduğunu görüyoruz, ancak daha fazla marjinal olmayan birim görüyoruz — bu, birimlerin vergi avantajı elde ettiği ancak yine de inşa edilecekleri anlamına geliyor.
Öte yandan, faiz oranları yüksek olduğunda politikanın çok fazla etkisi olmuyor. Ancak teşvikler zaten inşa edilecek birimlere gitmiyor.
Vergi indirimi politikası şehre ne kadara mal olacak? Ve karşılığında ne kadar konut elde edecek?
Düşük faiz oranı senaryomuzda, Willen'in analizi herhangi bir politika değişikliği olmaksızın 3.017 birim üretildiğini gösteriyor. Hiçbir zaman emlak vergisi olmayan en cömert vergi indirimi politikası şehri 4.800 birime ulaştırıyor, bu da politikanın yaklaşık 1.800 birim daha elde ettiği anlamına geliyor. Bu, Boston'a vergi harcaması açısından birim başına yaklaşık 500.000 dolara mal oluyor. Oldukça pahalı bir politika. Willen'in metodolojisine göre maliyeti birim başına 230.000 doların altına indirmeyi zor bulduk.
Guren, gayrimenkul üretiminin daha düşük taban seviyelerini öngördüğü için kısmen daha ucuz görünmesini sağlıyor. En düşük maliyeti birim başına 170.000 dolardı, ancak şehir bu senaryoda yalnızca 71 ekstra birim elde edecekti. Boston daha fazla birim isterse, 15 yıl boyunca yılda 5.000 dolarlık vergi indirimi sunabilirdi. Bu, daha yüksek faiz oranlarıyla birim başına 200.000 dolara ve daha düşük oranlarla 217.000 dolara mal olurdu. Bu, Willen rakamlarından çok da uzak değil ve bu orta yolda kendimizi rahat hissediyoruz.
Belediye başkanının pas geçmesi şaşırtıcı değil. 25 yıldan uzun süredir şehir ekonomisi dersi veren bir şehir uzmanı olarak, hükümetlerin daha uygun fiyatlı birimler inşa etmek için başka neler yapabileceğini düşünüyorsunuz?
Her bir terk edilmiş alan için, yüksek yoğunlukta bir alana sahip olurdum. [meaning developers would not need to seek zoning variances]Ayrıca üç katlı binaları yıkıp yerine daha yüksek yoğunluklu binalar inşa etmeyi de kolaylaştırırdım.
Maliyet tarafında ne yapılacağını bilmek daha zordur. Sorun şu ki, imar süreci çok fazla zaman alıyorsa ve çok fazla risk içeriyorsa, geliştiricilerin yüksek kar marjlı üst düzey ürünler üretmedikleri sürece bu maliyetleri karşılamaları zordur.
Konut sorununu yalnızca Boston'ın sorunu olarak düşünmemek önemlidir. Bir bölgenin parçasıdır. Ekonomi'ın bulunduğu Middlesex County'deki nüfus yoğunluğu, Houston'ı da içeren Teksas'taki Harris County'den önemli ölçüde düşüktür. Ve Harris County çok daha fazla konut inşa ediyor.
Ben Massachusetts 40B'nin büyük bir hayranıyım [passed in 1969 to help affordable housing developments skirt local zoning restrictions]40B'yi steroidlerle düşünmekten ve “Gerçekten düşük yoğunlukluysanız ve hiçbir binaya izin vermiyorsanız, insanların gelip istediklerini inşa etmelerini kolaylaştıracağız” demekten mutluluk duyuyorum.
Bazı insanlar Boston'daki her lüks banliyöde çok sayıda uygun fiyatlı konut inşa edilmesinin hayati önem taşıdığına inanıyor. Ancak daha zengin banliyölerin başka yerlerdeki inşaatların maliyetini karşılamaya yardımcı oldukları sürece inşaat yapmamalarını sorun etmiyorum.
Bölgelere inşaat kotası koymayı teklif ederdim. Uymayanların ödeme yapması gerekecek. Kotaları fiyat ve mevcut arazi yoğunluğuna orantılı hale getirirsek, Lincoln ve Weston gibi yerler için çok yüksek olur. Bu yerler muhtemelen kotalarını karşılamayacak, bu da ödeme yapmak zorunda kalacakları anlamına geliyor. Bu arada, Revere gibi bir yer muhtemelen kotasını karşılayacak ve Weston ve Lincoln pahasına biraz para alacak. Açıkçası, kuralların fiyatları belirli bir seviyenin altında olan yerleri hariç tutması gerekecek. Bunun hiçbir kısmı düşük gelirli toplulukları cezalandırmamalı.
Çoğu kıyı şehri gibi Boston da hem konut sıkıntısı hem de yeni apartmanların inşasında yavaşlama ile boğuşuyor. Belediye Binası 2023'te 7.223 yeni kiralık birimi onayladı ancak yalnızca 1.934'ünün temeli atıldı. Bunu bir önceki yılki 3.582 kiralık konut başlangıcıyla karşılaştırın.
Geliştiriciler, emlak vergisi indirimlerinin projeleri harekete geçireceğini savundu. Wu, bu fikre ilgi duyduğunu belirtti. “Ama önce gerçek bir akademik analiz görmek istiyordu,” diye hatırlıyor Fred ve Eleanor Glimp Ekonomi Profesörü ve Ekonomi Bölümü başkanı Edward Glaeser.
Wu, teklifi Boston bölgesindeki akademisyenlerden oluşan bir grupla incelemeyi teklif eden eski profesörüne ulaştı. Altısı da hizmetlerini bu çabaya bağışladı ve bu da 47 sayfalık bir raporla sonuçlandı. Wu, en sonunda indirimlere karşı çıktı.
Gazette, 2011'in “Triumph of the City” kitabının yazarı Glaeser ile görüşüp raporun bulguları ve konut krizini ele alma konusundaki diğer fikirleri hakkında daha fazla bilgi aldı. Röportaj uzunluk ve netlik açısından düzenlendi.
Belediye Başkanı Wu vergi indirimlerini incelemek için sizden nasıl yardım istedi?
Bu rapor aslında 2004 sonbaharında Belediye Başkanı Wu'ya matematik-orta seviye mikroekonomi dersini verdiğimde başladı. Böylesine zor bir dersi alıp bu kadar başarılı olması, getirdiği beygir gücünü gösteriyor.
Belediye Başkanı Wu'nun, geliştiricilerden birine analizini değerlendireceği bir kişi olarak adımı söylediğini duydum. O geliştirici geçen bahar bana ulaşıp bunu yapıp yapamayacağımı sordu. Ben de memnuniyetle yapacağımı söyledim ancak talebin doğrudan Belediye Başkanı Wu'dan gelmesi gerekiyor. Belediye başkanı için ve yalnızca belediye başkanı için çalışmaya istekliydim.
Belediye başkanı beni cep telefonumdan aradı. Harika “Ekonomi Şehirleri” yardımcı öğretmenim Denise DiPasquale'in ortağım olmasını ve bir komite kurmamızı istediğimi söyledim. Boston Planlama ve Kalkınma Ajansı'nın (BPDA) işbirliğine ihtiyacım olacağını söyledim. Sonra da bu işi ne kadar çabuk bitirebileceğimize dair bir sürü çılgınca iyimser tahminlerde bulundum.
Raporun kendisinden bahsedelim. Konunuza nasıl bir yaklaşım sergilediniz?
Herhangi bir sübvansiyon programıyla ilgili düşünülmesi gereken iki şey vardır. Birincisi, şehrin sübvanse ettiği şeyden daha fazlasını elde etmenin faydası nedir? İkincisi, bunun Boston şehrine maliyeti ne kadardır? İlk konu hakkında fikir yürütme işinde olmamamız gerektiğini düşündüm. Daha fazla konut inşa etmenin faydasını belirlemek politik bir sorudur ve seçilmiş yetkililerin işidir. Sonuç olarak, raporda şehrin X veya Y yapması gerektiğini söyleyen hiçbir şey yok.
Farklı politikalar altında yaratılan her birimin şehre ne kadara mal olduğuna odaklandık. Ancak sadece birim başına vergi sübvansiyonuna bakmadık. Herhangi bir sübvansiyon alan birimlerin çoğu zaten inşa edilmiş olurdu. Sübvansiyonlu ve sübvansiyonsuz inşa edilen birim sayısındaki farkı hesapladık.
Ayrıca vergi harcamaları denen şeye de çok odaklanmıştık. 5.000 yeni birime önümüzdeki 15 yıl boyunca emlak vergisi vermemenin büyük bir sorun olmadığını düşünebilirsiniz çünkü hepsi yeni — vergi sübvansiyonu toplam vergi gelirlerini azaltmayacak.
Ancak bu 5.000 birim şehir hizmetleri gerektirir. Birimler inşa edilirse, bu maliyetler şehre yüklenir. Daha iyi bir yaklaşım şudur: Başlangıç noktanız olarak herkesin düzenli vergi ödediği durumu alın ve ardından vergi gelirlerindeki farkı buna göre hesaplayın.
Raporunuzda faiz oranlarının etkisi nasıl açıklanıyor?
İnşaatın durmasının bir nedeni de faiz oranlarının fırlamış olması ancak faiz oranlarının yüksek kalmayabileceğidir. Komite üyeleri Paul S. Willen [an economist with the Boston Federal Reserve Bank] ve Adam Guren [an economics professor at Boston University] her ikisi de iki faiz oranı tahminiyle çalıştı; biri daha yüksek, biri daha düşük.
Düşük faiz oranları, birim başına vergi maliyetini mutlaka daha yüksek veya daha düşük yapmaz. Ancak faiz oranları düşük olduğunda daha fazla projeye izin verilir. Faiz oranları düşük olduğunda vergi indirimi politikasının daha büyük bir etkiye sahip olduğunu görüyoruz, ancak daha fazla marjinal olmayan birim görüyoruz — bu, birimlerin vergi avantajı elde ettiği ancak yine de inşa edilecekleri anlamına geliyor.
Öte yandan, faiz oranları yüksek olduğunda politikanın çok fazla etkisi olmuyor. Ancak teşvikler zaten inşa edilecek birimlere gitmiyor.
Vergi indirimi politikası şehre ne kadara mal olacak? Ve karşılığında ne kadar konut elde edecek?
Düşük faiz oranı senaryomuzda, Willen'in analizi herhangi bir politika değişikliği olmaksızın 3.017 birim üretildiğini gösteriyor. Hiçbir zaman emlak vergisi olmayan en cömert vergi indirimi politikası şehri 4.800 birime ulaştırıyor, bu da politikanın yaklaşık 1.800 birim daha elde ettiği anlamına geliyor. Bu, Boston'a vergi harcaması açısından birim başına yaklaşık 500.000 dolara mal oluyor. Oldukça pahalı bir politika. Willen'in metodolojisine göre maliyeti birim başına 230.000 doların altına indirmeyi zor bulduk.
Guren, gayrimenkul üretiminin daha düşük taban seviyelerini öngördüğü için kısmen daha ucuz görünmesini sağlıyor. En düşük maliyeti birim başına 170.000 dolardı, ancak şehir bu senaryoda yalnızca 71 ekstra birim elde edecekti. Boston daha fazla birim isterse, 15 yıl boyunca yılda 5.000 dolarlık vergi indirimi sunabilirdi. Bu, daha yüksek faiz oranlarıyla birim başına 200.000 dolara ve daha düşük oranlarla 217.000 dolara mal olurdu. Bu, Willen rakamlarından çok da uzak değil ve bu orta yolda kendimizi rahat hissediyoruz.
Belediye başkanının pas geçmesi şaşırtıcı değil. 25 yıldan uzun süredir şehir ekonomisi dersi veren bir şehir uzmanı olarak, hükümetlerin daha uygun fiyatlı birimler inşa etmek için başka neler yapabileceğini düşünüyorsunuz?
Her bir terk edilmiş alan için, yüksek yoğunlukta bir alana sahip olurdum. [meaning developers would not need to seek zoning variances]Ayrıca üç katlı binaları yıkıp yerine daha yüksek yoğunluklu binalar inşa etmeyi de kolaylaştırırdım.
Maliyet tarafında ne yapılacağını bilmek daha zordur. Sorun şu ki, imar süreci çok fazla zaman alıyorsa ve çok fazla risk içeriyorsa, geliştiricilerin yüksek kar marjlı üst düzey ürünler üretmedikleri sürece bu maliyetleri karşılamaları zordur.
Konut sorununu yalnızca Boston'ın sorunu olarak düşünmemek önemlidir. Bir bölgenin parçasıdır. Ekonomi'ın bulunduğu Middlesex County'deki nüfus yoğunluğu, Houston'ı da içeren Teksas'taki Harris County'den önemli ölçüde düşüktür. Ve Harris County çok daha fazla konut inşa ediyor.
Ben Massachusetts 40B'nin büyük bir hayranıyım [passed in 1969 to help affordable housing developments skirt local zoning restrictions]40B'yi steroidlerle düşünmekten ve “Gerçekten düşük yoğunlukluysanız ve hiçbir binaya izin vermiyorsanız, insanların gelip istediklerini inşa etmelerini kolaylaştıracağız” demekten mutluluk duyuyorum.
Bazı insanlar Boston'daki her lüks banliyöde çok sayıda uygun fiyatlı konut inşa edilmesinin hayati önem taşıdığına inanıyor. Ancak daha zengin banliyölerin başka yerlerdeki inşaatların maliyetini karşılamaya yardımcı oldukları sürece inşaat yapmamalarını sorun etmiyorum.
Bölgelere inşaat kotası koymayı teklif ederdim. Uymayanların ödeme yapması gerekecek. Kotaları fiyat ve mevcut arazi yoğunluğuna orantılı hale getirirsek, Lincoln ve Weston gibi yerler için çok yüksek olur. Bu yerler muhtemelen kotalarını karşılamayacak, bu da ödeme yapmak zorunda kalacakları anlamına geliyor. Bu arada, Revere gibi bir yer muhtemelen kotasını karşılayacak ve Weston ve Lincoln pahasına biraz para alacak. Açıkçası, kuralların fiyatları belirli bir seviyenin altında olan yerleri hariç tutması gerekecek. Bunun hiçbir kısmı düşük gelirli toplulukları cezalandırmamalı.