ABD verimliliği, 20. yüzyılın ikinci yarısında arttı ve tüketiciler için geniş bir mal yelpazesinde daha düşük fiyatlar şeklinde fayda sağladı. Ancak kritik bir sektör göze çarpan bir istisna oldu: konut.
Bugün ülke, artan bir Amerikalı seti için mülkiyete ulaşılamayacak bir konut satın alınabilirlik kriziyle karşı karşıya. Yeni bir tek aileli evin fiyatı, emek ve maddi maliyetler de dahil olmak üzere yaygın olarak belirtilen çeşitli faktörler nedeniyle 1960'dan bu yana iki kattan fazla artmıştır. Ancak son zamanlarda yapılan bir ekonomi çalışma belgesi, bir çatının kafasına koymanın artan maliyetinin başka bir nedenini vurgulamaktadır: “arka bahçemde değil” veya Nimby, arazi kullanım politikalarının inşaatçılar üzerindeki boğucu etkisi.
Araştırmanın ortak yazarı Edward Glaeser, “Adam Smith'in zamanından beri bildiğimiz bir şey varsa, ama daha da fazlası Henry Ford zamanından beri, kitlesel üretim-tekrarlama-işleri ucuz hale getiriyor” dedi. “Ancak arazi kullanımı düzenlemesi bizi kitlesel olarak üretilen bir ev inşa etmemizi engelliyor ve bunun yerine çok kendine özgü bir ev gerektiriyor. Bu, her projenin mikro yönetileceği anlamına geliyor. Her proje küçük olacak. Her proje topluluktan beş farklı gereksinimi karşılamak için ısmarlama bir yapı olacak.”
Yeni araştırma, Chicago Üniversitesi ekonomistleri Austan Goolsbee ve Chad Syverson tarafından ABD inşaatında verimliliği azaltmanın “garip ve korkunç yolu” olarak adlandırdıklarını belgeleyen 2023 tarihli bir makaleden ilham aldı. Bina sektörü, 1950'lerde ABD ekonomisinin geri kalanını ve 60'lı yıllara kadar geride kalmıştı. Sonra dramatik bir değişim geldi. 1970 ve 2000 yılları arasında, genel ekonomi büyümeye devam etse bile, işçi başına konutta ölçülen inşaat sektöründeki üretkenlik yüzde 40 düştü.
İkinci Dünya Savaşı sonrası bina patlaması sırasında bir noktada, en büyük inşaatçılar ortalama 5.000 dönümden fazla arazi parseliyle çalıştı ve her biri üzerinde binlerce ev geliştirdi.
Yanlarında ölçekleri vardı: Konut inşaatında, 500 veya daha fazla çalışanı olan firmalar, çalışan başına 20'den az çalışanı olan firmalara göre dört kat daha fazla birim üretiyor. Bugün, firmalar geçmişten çok daha küçük.
İnovasyon da düştü. İnşaat ve üretim için patent seviyeleri 20. yüzyılın büyük bir kısmı için birlikte hareket etti. 1970'den sonra, çalışan başına patentler üretimde arttı – ancak inşaatta düştüler.
Yeni evler, 1960'da yaptıkları gibi gerçek anlamda iki kat daha pahalıya mal oluyor ve ev sahiplerini büyüyen bir Amerikalı setine ulaşamıyor.
Bulgular, doktora derecesi olan Leonardo d'Amico ile yankılandı. 2019 yılında İtalya'dan Ekonomi'a gelen Griffin Sanat ve Bilimler Enstitüsü'nde ekonomi adayı. “Amerika, özellikle Avrupa'ya kıyasla birçok endüstride son derece üretken” dedi. “Ama konut inşaatı, verimliliğin eksik olan bu göze çarpan örneğiydi.”
Glaeser ve D'Amico, Nimbyizm'in yükselişinin sektörün ayrışmasını sürüklediğini araştırmak için Dimitri V. D'Arbeloff-Dimitri V. D'Arbeloff-1955 İşletme Profesörü MBA Sınıfı da dahil olmak üzere üç ortak yazarla ortaklık kurdu. 1900'lerin başında başladılar ve ABD inşaatçıları arasında geniş bir inovasyon ve üretkenlik görüşü aradılar.
Toplanan takımın toplam nüfus sayımı verileri, 1935'ten 1970'e kadar konut verimliliğinde dik bir artış gösterdi. Aslında, araştırmacılar bu dönemde inşaat işçisi başına üretilen ev sayısının, otomatik işçilerin ürettiği otomobil sayısı da dahil olmak üzere, sanayi işçisi başına toplam üretim üretiminden daha hızlı büyüdüğünü gördüler. D'Amico, “Bu, konut sektörü hakkında büyümeyi imkansız kılan bir şey olduğu fikrine aykırı” dedi.
Goolsbee ve Syverson gibi, D'Amico ve meslektaşları da inşaat verimliliğinin 1970 dolaylarında geri döndüğünü buldular-tıpkı yerel ve bölgesel arazi kullanım düzenlemelerinin hacminin alınması gibi. Buna karşılık, yazarlar otomatik üretimdeki üretkenliğin tırmanmaya devam ettiğini gördüler ve bugün otomobiller 1960'a göre yüzde 60 daha az (enflasyon için ayarlandığında) maliyeti.
Arazi kullanımı düzenlemeleri tırmandıkça, konut inşaatı verimliliği oto üretimine kıyasla battı
Kaynak: “İnşaat verimliliği neden durdu? Arazi kullanım düzenlemesinin rolü”
Düzenlemenin yüksek konut maliyetlerindeki rolünü ve inşaat verimliliğini açıklamak için yeni makale, arazi kullanım düzenlemelerinin çoğalmasının inşaat projelerinin büyüklüğünü sınırlandırdığı bir model sunmaktadır. Daha küçük projeler, kitlesel üretimle ilgili maliyet tasarrufu sağlayan yeniliklere yatırım yapmak için daha az teşvike sahip daha küçük firmalara yol açtı. Modelin test edilmesi, konut gelişmelerinin büyüklüğünü zaman içinde ölçmek anlamına geliyordu. CoreLogic ve diğer kaynaklardan tarihi gayrimenkul verilerinden yararlanan araştırmacılar, büyük ölçekli bina projelerinin getirdiği tek aileli konutların payının gerçekten de azaldığını buldular.
25 yılı aşkın bir süredir konut okuyan bir kentsel ekonomist olan Glaeser, “Zaman içinde projelerin büyüklüğünü belgelemek ampirik katkılar açısından özellikle gurur duyduğumuz bir şey” dedi. “Zaman içinde gerçekten büyük projelerin düşüşünü ve hatta ortadan kaldırılmasını göstermemizi sağladı.”
Bu makale, mevcut projelerin ölçeğini Long Island'ın ünlü Levittown gelişimine göre karşılaştıran, 40'ların sonlarında ve 50'lerin başında 17.000'den fazla çerez kesici evine ev sahipliği yapıyor.
Edward Glaeser.
Niles Singer/Ekonomi Personel Fotoğrafçısı
Leonardo d'Amico.
Glaeser, “William Levitt gibi girişimciler Amerika'nın banliyö sınırında konut üretmenin yollarını anladılar” dedi. “Marangozları caddede yukarı ve aşağı gönderdiler; tesisatçıları caddede yukarı ve aşağı gönderdiler. Hepsi ölçek ekonomilerine doğru ilerliyordu, Levitt 1960'lara kadar modüler, prefabrik konutlara geçti.”
Savaş sonrası inşaatçılar, ortalama 5.000 dönümden fazla olan kara parsellerinde binlerce tek aileli ev geliştirdiler. Bugün, araştırmacılar, büyük projelerde inşa edilen konutların payı üçte birinden fazlasını, 500 dönümden fazla olan gelişmeler “esasen yok” diyor.
Araştırmacılar ayrıca Levitt gibi büyük inşaatçıların sahip olduğu üretkenlik avantajlarını da detaylandırıyor. Ekonomik ve iş nüfus sayımı verilerini kullanarak, 500 veya daha fazla çalışanı olan inşaat firmalarının, çalışan başına 20'den az çalışanı olan firmalara göre dört kat daha fazla konut birimi ürettiğini göstermektedir. Yine de büyük ev inşaatçıları tarafından istihdam 1973'te düşmeye başladı ve üretimde veya ekonomide karşılaştırılabilir bir düşüş yoktu.
Araştırmacılar, firmaların Nimbyizme en çok eğimli alanlarda en küçük – ve en az üretken – olduğunu kanıtladı. Bu bölgelerdeki homebuilders, lot büyüklüğünden ve yoğunluktan tasarıma kadar her şeyi kapsayan kurallara ve planlama komisyonlarına, inceleme panolarına ve hatta bazen seçmen referandumlarını kapsar. Ancak inşaat sektörünün patentleme ve Ar -Ge etkinliğine daha yakından bakmak ülke çapında etkileri ortaya çıkardı.
1970'lerden beri inşaat patentleri başka endüstrileri geciktirdi
Kaynak: “İnşaat verimliliği neden durdu? Arazi kullanım düzenlemesinin rolü”
Ph.D ile çalışan D'Amico, “Verilerde, inşaat endüstrisinin 1970'lerden önce diğer endüstriler kadar patentli ve yenilik yaptığını görüyoruz” dedi. Aday Victoria Angelova, konut maliyetleri ile doğurganlık oranları arasındaki bağlantıyı araştıran ayrı bir makalede-konut satın alınabilirliğinin en temel karar almayı nasıl etkileyebileceğini vurguladı.
150 yıldan fazla patent faaliyeti, inşaat endüstrisinin 20. yüzyılın son otuz yılında geciktiğini gösterdi. D'Amico, “İlk başta belki de bu bina tedarikçilerinin yenilik yaptıkları için olduğunu düşündük; bu sadece inşaatçıların kendileri değil” dedi. “Ancak inşaat endüstrisine hizmet veren üretim firmalarına baktık ve dikkat çekici bir şekilde inovasyon payları bile üretim firmalarına kıyasla düştü.”
Glaeser'ın konut servetinin “büyük kuşaklar arası bir transferi” olarak nitelendirdiği şeydir. 2017 makalesini Pennsylvania Üniversitesi Finance ve aynı zamanda yeni makalede ortak yazar olan iş ekonomisti Joseph Gyourko ile belirtti. Çift, ABD'li kazananların 50. persentilinde 35-44 yaşındakilerin 1983'te ortalama 56.000 dolarlık konut serveti olduğunu, aynı demografinin 2013 yılına kadar sadece 6.000 dolar tuttuğunu gösterdi. 65 ila 74 yaş arası medyan kazananlarla 2013'te ortalama 82.000 $ ve 2013'te 100.000 $ 'ı karşılaştırdı.
87.120 $
1983'te ABD kazananlarının 50. persentilinde 45-54 yaş arası ortalama ev eşitliği
30.000 dolar
2013 yılında ABD Kazançlarının 50. Persentilinde 45-54 yaş arası ortalama ev eşitliği
Kaynak: Tüketici finansmanı araştırması
“Benim için, 1980'lerde Mancur Olson tarafından öne sürülen bir ekonomik büyüme ve düşüş modeline geri dönüyor,” dedi Glaeser, etkili bir şekilde kapanarak kendi çıkarlarını koruyan güçlü insanları üreten istikrarlı toplumların tarihsel bir modelini tanımlayan ekonomist/siyaset bilimcisine atıfta bulundu.
Glaeser doktorasını takip ediyordu. 1990'ların başında Chicago Üniversitesi'nde Olson'un “Ulusların Yükselişi ve Düşüşü” (1982) ile ilk karşılaştığı zaman. O zaman, kitabın fikirleri onu ülkenin kıyı konut pazarlarının açık açıklamaları olarak vurdu. Ancak bugün Glaeser, sorunun daha yaygın olduğunu söyledi.
Glaeser, “Olson, içeriden gelenlerin – ya da zaten ev satın alanların – herhangi bir yeni evin yakınında herhangi bir yerde yaratılmasını nasıl durduracağını anladığı talihsiz gerçekliği yakaladı” dedi.
Bugün ülke, artan bir Amerikalı seti için mülkiyete ulaşılamayacak bir konut satın alınabilirlik kriziyle karşı karşıya. Yeni bir tek aileli evin fiyatı, emek ve maddi maliyetler de dahil olmak üzere yaygın olarak belirtilen çeşitli faktörler nedeniyle 1960'dan bu yana iki kattan fazla artmıştır. Ancak son zamanlarda yapılan bir ekonomi çalışma belgesi, bir çatının kafasına koymanın artan maliyetinin başka bir nedenini vurgulamaktadır: “arka bahçemde değil” veya Nimby, arazi kullanım politikalarının inşaatçılar üzerindeki boğucu etkisi.
Araştırmanın ortak yazarı Edward Glaeser, “Adam Smith'in zamanından beri bildiğimiz bir şey varsa, ama daha da fazlası Henry Ford zamanından beri, kitlesel üretim-tekrarlama-işleri ucuz hale getiriyor” dedi. “Ancak arazi kullanımı düzenlemesi bizi kitlesel olarak üretilen bir ev inşa etmemizi engelliyor ve bunun yerine çok kendine özgü bir ev gerektiriyor. Bu, her projenin mikro yönetileceği anlamına geliyor. Her proje küçük olacak. Her proje topluluktan beş farklı gereksinimi karşılamak için ısmarlama bir yapı olacak.”
Yeni araştırma, Chicago Üniversitesi ekonomistleri Austan Goolsbee ve Chad Syverson tarafından ABD inşaatında verimliliği azaltmanın “garip ve korkunç yolu” olarak adlandırdıklarını belgeleyen 2023 tarihli bir makaleden ilham aldı. Bina sektörü, 1950'lerde ABD ekonomisinin geri kalanını ve 60'lı yıllara kadar geride kalmıştı. Sonra dramatik bir değişim geldi. 1970 ve 2000 yılları arasında, genel ekonomi büyümeye devam etse bile, işçi başına konutta ölçülen inşaat sektöründeki üretkenlik yüzde 40 düştü.
İkinci Dünya Savaşı sonrası bina patlaması sırasında bir noktada, en büyük inşaatçılar ortalama 5.000 dönümden fazla arazi parseliyle çalıştı ve her biri üzerinde binlerce ev geliştirdi.
Yanlarında ölçekleri vardı: Konut inşaatında, 500 veya daha fazla çalışanı olan firmalar, çalışan başına 20'den az çalışanı olan firmalara göre dört kat daha fazla birim üretiyor. Bugün, firmalar geçmişten çok daha küçük.
İnovasyon da düştü. İnşaat ve üretim için patent seviyeleri 20. yüzyılın büyük bir kısmı için birlikte hareket etti. 1970'den sonra, çalışan başına patentler üretimde arttı – ancak inşaatta düştüler.
Yeni evler, 1960'da yaptıkları gibi gerçek anlamda iki kat daha pahalıya mal oluyor ve ev sahiplerini büyüyen bir Amerikalı setine ulaşamıyor.
Bulgular, doktora derecesi olan Leonardo d'Amico ile yankılandı. 2019 yılında İtalya'dan Ekonomi'a gelen Griffin Sanat ve Bilimler Enstitüsü'nde ekonomi adayı. “Amerika, özellikle Avrupa'ya kıyasla birçok endüstride son derece üretken” dedi. “Ama konut inşaatı, verimliliğin eksik olan bu göze çarpan örneğiydi.”
Glaeser ve D'Amico, Nimbyizm'in yükselişinin sektörün ayrışmasını sürüklediğini araştırmak için Dimitri V. D'Arbeloff-Dimitri V. D'Arbeloff-1955 İşletme Profesörü MBA Sınıfı da dahil olmak üzere üç ortak yazarla ortaklık kurdu. 1900'lerin başında başladılar ve ABD inşaatçıları arasında geniş bir inovasyon ve üretkenlik görüşü aradılar.
Toplanan takımın toplam nüfus sayımı verileri, 1935'ten 1970'e kadar konut verimliliğinde dik bir artış gösterdi. Aslında, araştırmacılar bu dönemde inşaat işçisi başına üretilen ev sayısının, otomatik işçilerin ürettiği otomobil sayısı da dahil olmak üzere, sanayi işçisi başına toplam üretim üretiminden daha hızlı büyüdüğünü gördüler. D'Amico, “Bu, konut sektörü hakkında büyümeyi imkansız kılan bir şey olduğu fikrine aykırı” dedi.
Goolsbee ve Syverson gibi, D'Amico ve meslektaşları da inşaat verimliliğinin 1970 dolaylarında geri döndüğünü buldular-tıpkı yerel ve bölgesel arazi kullanım düzenlemelerinin hacminin alınması gibi. Buna karşılık, yazarlar otomatik üretimdeki üretkenliğin tırmanmaya devam ettiğini gördüler ve bugün otomobiller 1960'a göre yüzde 60 daha az (enflasyon için ayarlandığında) maliyeti.
Arazi kullanımı düzenlemeleri tırmandıkça, konut inşaatı verimliliği oto üretimine kıyasla battı
Kaynak: “İnşaat verimliliği neden durdu? Arazi kullanım düzenlemesinin rolü”
Düzenlemenin yüksek konut maliyetlerindeki rolünü ve inşaat verimliliğini açıklamak için yeni makale, arazi kullanım düzenlemelerinin çoğalmasının inşaat projelerinin büyüklüğünü sınırlandırdığı bir model sunmaktadır. Daha küçük projeler, kitlesel üretimle ilgili maliyet tasarrufu sağlayan yeniliklere yatırım yapmak için daha az teşvike sahip daha küçük firmalara yol açtı. Modelin test edilmesi, konut gelişmelerinin büyüklüğünü zaman içinde ölçmek anlamına geliyordu. CoreLogic ve diğer kaynaklardan tarihi gayrimenkul verilerinden yararlanan araştırmacılar, büyük ölçekli bina projelerinin getirdiği tek aileli konutların payının gerçekten de azaldığını buldular.
25 yılı aşkın bir süredir konut okuyan bir kentsel ekonomist olan Glaeser, “Zaman içinde projelerin büyüklüğünü belgelemek ampirik katkılar açısından özellikle gurur duyduğumuz bir şey” dedi. “Zaman içinde gerçekten büyük projelerin düşüşünü ve hatta ortadan kaldırılmasını göstermemizi sağladı.”
Bu makale, mevcut projelerin ölçeğini Long Island'ın ünlü Levittown gelişimine göre karşılaştıran, 40'ların sonlarında ve 50'lerin başında 17.000'den fazla çerez kesici evine ev sahipliği yapıyor.
Edward Glaeser.
Niles Singer/Ekonomi Personel Fotoğrafçısı
Leonardo d'Amico.
Glaeser, “William Levitt gibi girişimciler Amerika'nın banliyö sınırında konut üretmenin yollarını anladılar” dedi. “Marangozları caddede yukarı ve aşağı gönderdiler; tesisatçıları caddede yukarı ve aşağı gönderdiler. Hepsi ölçek ekonomilerine doğru ilerliyordu, Levitt 1960'lara kadar modüler, prefabrik konutlara geçti.”
Savaş sonrası inşaatçılar, ortalama 5.000 dönümden fazla olan kara parsellerinde binlerce tek aileli ev geliştirdiler. Bugün, araştırmacılar, büyük projelerde inşa edilen konutların payı üçte birinden fazlasını, 500 dönümden fazla olan gelişmeler “esasen yok” diyor.
Araştırmacılar ayrıca Levitt gibi büyük inşaatçıların sahip olduğu üretkenlik avantajlarını da detaylandırıyor. Ekonomik ve iş nüfus sayımı verilerini kullanarak, 500 veya daha fazla çalışanı olan inşaat firmalarının, çalışan başına 20'den az çalışanı olan firmalara göre dört kat daha fazla konut birimi ürettiğini göstermektedir. Yine de büyük ev inşaatçıları tarafından istihdam 1973'te düşmeye başladı ve üretimde veya ekonomide karşılaştırılabilir bir düşüş yoktu.
Araştırmacılar, firmaların Nimbyizme en çok eğimli alanlarda en küçük – ve en az üretken – olduğunu kanıtladı. Bu bölgelerdeki homebuilders, lot büyüklüğünden ve yoğunluktan tasarıma kadar her şeyi kapsayan kurallara ve planlama komisyonlarına, inceleme panolarına ve hatta bazen seçmen referandumlarını kapsar. Ancak inşaat sektörünün patentleme ve Ar -Ge etkinliğine daha yakından bakmak ülke çapında etkileri ortaya çıkardı.
1970'lerden beri inşaat patentleri başka endüstrileri geciktirdi
Kaynak: “İnşaat verimliliği neden durdu? Arazi kullanım düzenlemesinin rolü”
Ph.D ile çalışan D'Amico, “Verilerde, inşaat endüstrisinin 1970'lerden önce diğer endüstriler kadar patentli ve yenilik yaptığını görüyoruz” dedi. Aday Victoria Angelova, konut maliyetleri ile doğurganlık oranları arasındaki bağlantıyı araştıran ayrı bir makalede-konut satın alınabilirliğinin en temel karar almayı nasıl etkileyebileceğini vurguladı.
150 yıldan fazla patent faaliyeti, inşaat endüstrisinin 20. yüzyılın son otuz yılında geciktiğini gösterdi. D'Amico, “İlk başta belki de bu bina tedarikçilerinin yenilik yaptıkları için olduğunu düşündük; bu sadece inşaatçıların kendileri değil” dedi. “Ancak inşaat endüstrisine hizmet veren üretim firmalarına baktık ve dikkat çekici bir şekilde inovasyon payları bile üretim firmalarına kıyasla düştü.”
Glaeser'ın konut servetinin “büyük kuşaklar arası bir transferi” olarak nitelendirdiği şeydir. 2017 makalesini Pennsylvania Üniversitesi Finance ve aynı zamanda yeni makalede ortak yazar olan iş ekonomisti Joseph Gyourko ile belirtti. Çift, ABD'li kazananların 50. persentilinde 35-44 yaşındakilerin 1983'te ortalama 56.000 dolarlık konut serveti olduğunu, aynı demografinin 2013 yılına kadar sadece 6.000 dolar tuttuğunu gösterdi. 65 ila 74 yaş arası medyan kazananlarla 2013'te ortalama 82.000 $ ve 2013'te 100.000 $ 'ı karşılaştırdı.
87.120 $
1983'te ABD kazananlarının 50. persentilinde 45-54 yaş arası ortalama ev eşitliği
30.000 dolar
2013 yılında ABD Kazançlarının 50. Persentilinde 45-54 yaş arası ortalama ev eşitliği
Kaynak: Tüketici finansmanı araştırması
“Benim için, 1980'lerde Mancur Olson tarafından öne sürülen bir ekonomik büyüme ve düşüş modeline geri dönüyor,” dedi Glaeser, etkili bir şekilde kapanarak kendi çıkarlarını koruyan güçlü insanları üreten istikrarlı toplumların tarihsel bir modelini tanımlayan ekonomist/siyaset bilimcisine atıfta bulundu.
Glaeser doktorasını takip ediyordu. 1990'ların başında Chicago Üniversitesi'nde Olson'un “Ulusların Yükselişi ve Düşüşü” (1982) ile ilk karşılaştığı zaman. O zaman, kitabın fikirleri onu ülkenin kıyı konut pazarlarının açık açıklamaları olarak vurdu. Ancak bugün Glaeser, sorunun daha yaygın olduğunu söyledi.
Glaeser, “Olson, içeriden gelenlerin – ya da zaten ev satın alanların – herhangi bir yeni evin yakınında herhangi bir yerde yaratılmasını nasıl durduracağını anladığı talihsiz gerçekliği yakaladı” dedi.