Pandemiden bu yana şehir merkezindeki ofis alanına olan talep azaldı. Şimdi bile, birçok işletme uzaktan veya hibrit çalışmayı sonlandırdığı veya sonlandırdığı için, ofis binalarındaki boşluk oranları yüksek olup, Boston ve ABD'nin diğer büyük şehirlerinde yüzde 12 ile yüzde 23 arasında değişmektedir ve bu da mülk değerlerini olumsuz etkilemektedir..
Bu gerileme, Federal Rezerv'in faiz oranlarını düşürme konusundaki tereddütüyle birleştiğinde, ticari gayrimenkul kredilerinde beklenen artış arasında önemli temerrütlerin olması durumunda, yaygın banka zararlarının (hatta başarısızlıkların) ortaya çıkma potansiyeli konusunda alarma geçen finans uzmanları ve piyasa gözlemcileri korosu büyüyor. 2025 yılına kadar olgunlaşacak. Bu tür sorunların domino etkisi yaratarak ekonominin genelini sarsabileceğinden korkuyorlar.
Borç verenlerin ve yatırımcıların elinde bulunan 4,7 trilyon dolarlık ticari ipotek borcunun yüzde 20'sinin vadesi bu yıl geliyor. Mortgage Bankacıları Birliği'ne göre ticari gayrimenkul kredileri, kredi verenlerin varlıklarının ortalama dörtte birini oluşturuyor.
Kenneth Rogoff bir ekonomi profesörü ve Ekonomi'da Maurits C. Boas Uluslararası Ekonomi Bölümü Başkanıdır. Finansal krizler konusunda uzman olan Rogoff, Vadesi gelen borç dalgasının ABD bankaları ve ekonomisi için gerçek riskler oluşturup oluşturmadığı konusunda Gazette'e konuştu. Bu röportaj netlik ve uzunluk açısından düzenlendi.
Yaygın banka iflasları ve zorunlu konsolidasyonlar korkusu haklı mı?
Evet ve hayır. Kesinlikle ticari gayrimenkule yatırım yapan ve özsermayelerinin tükendiğini görecek çok sayıda firma olacak ve kayıplar o kadar büyük olacak ki pek çok bina yatırımcıların ödediğinin yarısına satılıyor ve borçlar artacak. aynı zamanda sert bir darbe alın. Ancak bu, özellikle küresel ekonomik görünümün hâlâ sağlam olduğu bir ortamda, tek başına tam anlamıyla bir finansal krize neden olmayacak.
Bu, kayıpların zarar vermeyeceği anlamına gelmez. Pek çok emeklilik fonu, tıpkı sigorta şirketleri gibi, ticari gayrimenkul fonlarının büyük sahipleridir. Elbette bunun bir kısmı bankacılık sistemine de yansıyacak. Bankalardan çok fazla kredi alan hedge fonları ve özel sermaye şirketleri var. Ancak bankalara, özellikle de büyük bankalara, bu düzenlemeden sonra çok sıkı mali düzenlemeler getirildi. [2008 financial]kriz. Açıkçası salgını atlattılar. Daha hafif düzenlemeye tabi olan küçük ve orta ölçekli bankalar daha sert darbe alabilir ve bazıları batabilir.
Ancak iyi de olsa kötü de olsa Fed, gerekirse kurtarmanın büyük kısmını yapma isteğini gösterdi. Ticari gayrimenkul kesinlikle yavaş ilerleyen bir tren kazasıdır, ancak mutlaka 2008-2009'un tekrarı da olmayabilir. Böyle bir şey konuşabilmemiz için iki ayakkabının daha düşmesi gerekirdi.
Ticari gayrimenkule yatırım yapanların çoğu, uzun vadeli faiz oranlarının düşeceğine ve sonunda düzeleceğine inanan iyimser kişilerdir. Uzun vadeli oranların eninde sonunda düşeceği görüşüne göre “25'e kadar hayatta kalın” popüler bir tabirdir.
Son araştırmam, yedi yüzyıllık gerçek faiz verilerini inceledi ve yeni normalin eski öncesi döneme çok benzemesiyle birlikte, önümüzdeki on yıldaki faiz oranlarının ortalama olarak bugün oldukları yerden pek de uzak olmayacağı sonucuna vardı. -küresel-finansal-kriz normal.
Ekonomi Üniversitesi Ekonomi Bölümü'nden Thomas D. Cabot Kamu Politikası Profesörü Kenneth Rogoff, Littauer Merkezi'nde görülüyor. Stephanie Mitchell/Ekonomi Personel Fotoğrafçısı
Dosya fotoğrafı: Stephanie Mitchell/Ekonomi Personel Fotoğrafçısı
Yaklaşan bu krizin sorumlusu ne?
Faiz oranları düşük olduğunda pek çok yatırımcı faiz oranlarının sonsuza kadar düşük kalacağını düşünüyordu. Ticari gayrimenkuller aşırı kaldıraçlı, aşırı borçlanmış ve faiz oranlarının yükselmesine hazırlıksız hale geldi.
Aynı zamanda pandemi, özellikle mevcut doluluk oranlarının (hafta genelinde ortalama) büyük şehirlerde hâlâ yüzde 50 civarında seyrettiği ABD'de ofis binalarına olan talebi de düşürdü. Ve çabuk da gitmiyor. Uluslararası alanda ise durum daha az ciddi. Avrupa'da insanların evleri çok daha küçük ve ortalama işe gidiş-dönüş mesafeleri daha kısa olduğundan ofise geri dönmeye daha istekli oluyorlar.
ABD'deki ticari emlak piyasasının bazı bölümleri hâlâ iyi durumda. Örneğin, hava filtreleme gibi olanaklara sahip sözde süper premium binalar. Konut sıkıntısı nedeniyle şehirlerin boş ofis binalarından bazılarını apartmanlara dönüştüreceğini düşünebilirsiniz. Maalesef bu sadece imar açısından değil aynı zamanda mühendislik açısından da karmaşık bir durum. İç pencereleri olmayan, alçak tavanlı, asansör boşluklarının ve elektrik hatlarının yerleşimi olmayan bu binalar apartmana dönüştürülmek üzere tasarlanmamıştı.
“Yavaş ilerleyen tren kazasının” önüne geçmek için herhangi bir şey yapılabilir mi?
Uzun vadeli faiz oranlarının düşmesinin çok faydası olur çünkü o zaman yeniden finansmana başlayabilirler. Belirtildiği gibi, derin bir durgunluk dönemi dışında bunun pek olası olmadığını düşünüyorum, ancak elbette mümkün. Hiç şüphe yok ki uyum sürecinin bir kısmı birçok iflası içerecektir. Ancak emlak sektöründe insanlar her zaman iflaslarla karşı karşıya kalıyor (Amerikalıların her zamankinden daha iyi fark ettiği gibi). Bu onların iş modelinin bir parçası.
Bu senaryo tüketicilere veya ABD ekonomisine nasıl zarar verebilir?
Emeklilik fonlarından kaynaklanan kayıpların yanı sıra, bölgesel bankalarda derin sıkıntılar yaşanacak ve bu durum, hem daha düşük tüketim hem de daha zorlu kredi koşulları açısından bu alanları daha geniş anlamda etkileyebilir.
Ancak şu ana kadar bunun sağlam bir iş piyasası ve gelişen bir borsa bağlamında gerçekleştiğini hatırlayalım. Bir bakıma, ekonominin özellikle acı çeken bir kısmına bakıyoruz, oysa genel olarak paradoks, ekonominin yüksek faiz oranlarından daha fazla acı çekmemesidir.
Dolayısıyla, örneğin, ticari gayrimenkuldeki kayıpların bir kısmı sonuçta bazı tüketicileri vuracakken, çoğu da (örneğin emeklilik fonları aracılığıyla) gelişen borsadan kazanç elde edecek. Bu yüzden düşürmek için başka bir (veya iki) ayakkabıya ihtiyacınız olduğunu söyledim. Elbette devasa bir durgunluk yaşarsak, bu başka birçok sorun yaratacak ve ticari emlak krizini büyük ölçüde artıracaktır.
Bu ayın başlarında, dünyanın en büyük varlık yöneticilerinden biri olan Pacific Investment Management Company'nin (PIMCO) üst düzey bir yöneticisi, bölgesel bankaların en ağır darbeyi alabileceği konusunda uyardı. Bu sektördeki büyük bir vadesi geçmiş ticari emlak kredisi dalgasının ABD bankacılık sistemi üzerinde ne gibi bir etkisi olabilir?
Yukarıda tartışıldığı gibi, bazı bölgesel bankalar ticari gayrimenkul sektörüne büyük yatırım yaptı ve bugün savunmasız durumdalar. Bu durum özellikle büyük bankalarla aynı sermaye gerekliliklerine uyması gerekmeyen küçük bankalar için sorunludur. Küçük ve orta ölçekli bankalar, bir yıldan biraz daha uzun bir süre önce, artan faiz oranlarının, bankaların düşük faiz oranlarıyla verdikleri uzun vadeli kredilerin değerini düşürmesiyle bir sorun yaşadı.
Ancak birkaçı battıktan sonra Fed devreye girdi ve geri kalanını vergi mükelleflerinin bu bankalara oldukça riskli krediler aldığı bir kredi programı aracılığıyla kurtardı. Bu kesinlikle gelecekte bir sorun olabilir, ancak şimdilik birkaç bölgesel bankanın batması, Citi, Bank of America veya JP Morgan gibi bir devin başının belaya girmesiyle aynı şey değil. Bu farklı bir büyüklük sırası olurdu.
En büyük altı banka – Bank of America, Citi, Goldman Sachs, JPMorgan Chase, Morgan Stanley ve Wells Fargo – olası kötü ticari gayrimenkul borçları dizisine dayanmaya yeterince hazırlıklı mı?
Büyük bankalar daha çeşitlidir ve başka alanlardan da para kazanıyorlar. Yüksek faiz oranları bankalar için inanılmaz bir para makinesi olmuştur çünkü yüksek faiz oranlarını mevduat sahiplerine tam olarak yansıtmamaktan kurtulmuşlardır. Ve şu ana kadar mevduat sahipleri paralarını daha yüksek getiri sağlayan varlıklara aktarmadılar.
Sonuç olarak, ticari gayrimenkul kesinlikle ekonomide büyük bir sorundur, ancak bu daha çok Türkiye veya Meksika gibi gelişmekte olan büyük bir pazarın temerrüde düşmesiyle ilgilidir. Bu korkunç bir sorun olurdu ama tek başına küresel ekonomiyi çökertmez.
Gazetenin en iyi haberleri gelen kutunuza gelsin
Bu bültene abone olarak gizlilik politikamızı kabul etmiş olursunuz
Bu gerileme, Federal Rezerv'in faiz oranlarını düşürme konusundaki tereddütüyle birleştiğinde, ticari gayrimenkul kredilerinde beklenen artış arasında önemli temerrütlerin olması durumunda, yaygın banka zararlarının (hatta başarısızlıkların) ortaya çıkma potansiyeli konusunda alarma geçen finans uzmanları ve piyasa gözlemcileri korosu büyüyor. 2025 yılına kadar olgunlaşacak. Bu tür sorunların domino etkisi yaratarak ekonominin genelini sarsabileceğinden korkuyorlar.
Borç verenlerin ve yatırımcıların elinde bulunan 4,7 trilyon dolarlık ticari ipotek borcunun yüzde 20'sinin vadesi bu yıl geliyor. Mortgage Bankacıları Birliği'ne göre ticari gayrimenkul kredileri, kredi verenlerin varlıklarının ortalama dörtte birini oluşturuyor.
Kenneth Rogoff bir ekonomi profesörü ve Ekonomi'da Maurits C. Boas Uluslararası Ekonomi Bölümü Başkanıdır. Finansal krizler konusunda uzman olan Rogoff, Vadesi gelen borç dalgasının ABD bankaları ve ekonomisi için gerçek riskler oluşturup oluşturmadığı konusunda Gazette'e konuştu. Bu röportaj netlik ve uzunluk açısından düzenlendi.
Yaygın banka iflasları ve zorunlu konsolidasyonlar korkusu haklı mı?
Evet ve hayır. Kesinlikle ticari gayrimenkule yatırım yapan ve özsermayelerinin tükendiğini görecek çok sayıda firma olacak ve kayıplar o kadar büyük olacak ki pek çok bina yatırımcıların ödediğinin yarısına satılıyor ve borçlar artacak. aynı zamanda sert bir darbe alın. Ancak bu, özellikle küresel ekonomik görünümün hâlâ sağlam olduğu bir ortamda, tek başına tam anlamıyla bir finansal krize neden olmayacak.
Bu, kayıpların zarar vermeyeceği anlamına gelmez. Pek çok emeklilik fonu, tıpkı sigorta şirketleri gibi, ticari gayrimenkul fonlarının büyük sahipleridir. Elbette bunun bir kısmı bankacılık sistemine de yansıyacak. Bankalardan çok fazla kredi alan hedge fonları ve özel sermaye şirketleri var. Ancak bankalara, özellikle de büyük bankalara, bu düzenlemeden sonra çok sıkı mali düzenlemeler getirildi. [2008 financial]kriz. Açıkçası salgını atlattılar. Daha hafif düzenlemeye tabi olan küçük ve orta ölçekli bankalar daha sert darbe alabilir ve bazıları batabilir.
Ancak iyi de olsa kötü de olsa Fed, gerekirse kurtarmanın büyük kısmını yapma isteğini gösterdi. Ticari gayrimenkul kesinlikle yavaş ilerleyen bir tren kazasıdır, ancak mutlaka 2008-2009'un tekrarı da olmayabilir. Böyle bir şey konuşabilmemiz için iki ayakkabının daha düşmesi gerekirdi.
Ticari gayrimenkule yatırım yapanların çoğu, uzun vadeli faiz oranlarının düşeceğine ve sonunda düzeleceğine inanan iyimser kişilerdir. Uzun vadeli oranların eninde sonunda düşeceği görüşüne göre “25'e kadar hayatta kalın” popüler bir tabirdir.
Son araştırmam, yedi yüzyıllık gerçek faiz verilerini inceledi ve yeni normalin eski öncesi döneme çok benzemesiyle birlikte, önümüzdeki on yıldaki faiz oranlarının ortalama olarak bugün oldukları yerden pek de uzak olmayacağı sonucuna vardı. -küresel-finansal-kriz normal.
Ekonomi Üniversitesi Ekonomi Bölümü'nden Thomas D. Cabot Kamu Politikası Profesörü Kenneth Rogoff, Littauer Merkezi'nde görülüyor. Stephanie Mitchell/Ekonomi Personel Fotoğrafçısı
Dosya fotoğrafı: Stephanie Mitchell/Ekonomi Personel Fotoğrafçısı
Yaklaşan bu krizin sorumlusu ne?
Faiz oranları düşük olduğunda pek çok yatırımcı faiz oranlarının sonsuza kadar düşük kalacağını düşünüyordu. Ticari gayrimenkuller aşırı kaldıraçlı, aşırı borçlanmış ve faiz oranlarının yükselmesine hazırlıksız hale geldi.
Aynı zamanda pandemi, özellikle mevcut doluluk oranlarının (hafta genelinde ortalama) büyük şehirlerde hâlâ yüzde 50 civarında seyrettiği ABD'de ofis binalarına olan talebi de düşürdü. Ve çabuk da gitmiyor. Uluslararası alanda ise durum daha az ciddi. Avrupa'da insanların evleri çok daha küçük ve ortalama işe gidiş-dönüş mesafeleri daha kısa olduğundan ofise geri dönmeye daha istekli oluyorlar.
ABD'deki ticari emlak piyasasının bazı bölümleri hâlâ iyi durumda. Örneğin, hava filtreleme gibi olanaklara sahip sözde süper premium binalar. Konut sıkıntısı nedeniyle şehirlerin boş ofis binalarından bazılarını apartmanlara dönüştüreceğini düşünebilirsiniz. Maalesef bu sadece imar açısından değil aynı zamanda mühendislik açısından da karmaşık bir durum. İç pencereleri olmayan, alçak tavanlı, asansör boşluklarının ve elektrik hatlarının yerleşimi olmayan bu binalar apartmana dönüştürülmek üzere tasarlanmamıştı.
“Yavaş ilerleyen tren kazasının” önüne geçmek için herhangi bir şey yapılabilir mi?
Uzun vadeli faiz oranlarının düşmesinin çok faydası olur çünkü o zaman yeniden finansmana başlayabilirler. Belirtildiği gibi, derin bir durgunluk dönemi dışında bunun pek olası olmadığını düşünüyorum, ancak elbette mümkün. Hiç şüphe yok ki uyum sürecinin bir kısmı birçok iflası içerecektir. Ancak emlak sektöründe insanlar her zaman iflaslarla karşı karşıya kalıyor (Amerikalıların her zamankinden daha iyi fark ettiği gibi). Bu onların iş modelinin bir parçası.
Bu senaryo tüketicilere veya ABD ekonomisine nasıl zarar verebilir?
Emeklilik fonlarından kaynaklanan kayıpların yanı sıra, bölgesel bankalarda derin sıkıntılar yaşanacak ve bu durum, hem daha düşük tüketim hem de daha zorlu kredi koşulları açısından bu alanları daha geniş anlamda etkileyebilir.
Ancak şu ana kadar bunun sağlam bir iş piyasası ve gelişen bir borsa bağlamında gerçekleştiğini hatırlayalım. Bir bakıma, ekonominin özellikle acı çeken bir kısmına bakıyoruz, oysa genel olarak paradoks, ekonominin yüksek faiz oranlarından daha fazla acı çekmemesidir.
Dolayısıyla, örneğin, ticari gayrimenkuldeki kayıpların bir kısmı sonuçta bazı tüketicileri vuracakken, çoğu da (örneğin emeklilik fonları aracılığıyla) gelişen borsadan kazanç elde edecek. Bu yüzden düşürmek için başka bir (veya iki) ayakkabıya ihtiyacınız olduğunu söyledim. Elbette devasa bir durgunluk yaşarsak, bu başka birçok sorun yaratacak ve ticari emlak krizini büyük ölçüde artıracaktır.
Bu ayın başlarında, dünyanın en büyük varlık yöneticilerinden biri olan Pacific Investment Management Company'nin (PIMCO) üst düzey bir yöneticisi, bölgesel bankaların en ağır darbeyi alabileceği konusunda uyardı. Bu sektördeki büyük bir vadesi geçmiş ticari emlak kredisi dalgasının ABD bankacılık sistemi üzerinde ne gibi bir etkisi olabilir?
Yukarıda tartışıldığı gibi, bazı bölgesel bankalar ticari gayrimenkul sektörüne büyük yatırım yaptı ve bugün savunmasız durumdalar. Bu durum özellikle büyük bankalarla aynı sermaye gerekliliklerine uyması gerekmeyen küçük bankalar için sorunludur. Küçük ve orta ölçekli bankalar, bir yıldan biraz daha uzun bir süre önce, artan faiz oranlarının, bankaların düşük faiz oranlarıyla verdikleri uzun vadeli kredilerin değerini düşürmesiyle bir sorun yaşadı.
Ancak birkaçı battıktan sonra Fed devreye girdi ve geri kalanını vergi mükelleflerinin bu bankalara oldukça riskli krediler aldığı bir kredi programı aracılığıyla kurtardı. Bu kesinlikle gelecekte bir sorun olabilir, ancak şimdilik birkaç bölgesel bankanın batması, Citi, Bank of America veya JP Morgan gibi bir devin başının belaya girmesiyle aynı şey değil. Bu farklı bir büyüklük sırası olurdu.
En büyük altı banka – Bank of America, Citi, Goldman Sachs, JPMorgan Chase, Morgan Stanley ve Wells Fargo – olası kötü ticari gayrimenkul borçları dizisine dayanmaya yeterince hazırlıklı mı?
Büyük bankalar daha çeşitlidir ve başka alanlardan da para kazanıyorlar. Yüksek faiz oranları bankalar için inanılmaz bir para makinesi olmuştur çünkü yüksek faiz oranlarını mevduat sahiplerine tam olarak yansıtmamaktan kurtulmuşlardır. Ve şu ana kadar mevduat sahipleri paralarını daha yüksek getiri sağlayan varlıklara aktarmadılar.
Sonuç olarak, ticari gayrimenkul kesinlikle ekonomide büyük bir sorundur, ancak bu daha çok Türkiye veya Meksika gibi gelişmekte olan büyük bir pazarın temerrüde düşmesiyle ilgilidir. Bu korkunç bir sorun olurdu ama tek başına küresel ekonomiyi çökertmez.
Gazetenin en iyi haberleri gelen kutunuza gelsin
Bu bültene abone olarak gizlilik politikamızı kabul etmiş olursunuz