ABD konut piyasası sıkı ve pahalı ve herhangi bir gevşeme belirtisi göstermiyor. Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre mevcut ev satışları, yüzde 8,5 artışla 6,12 milyon adetle 2021’de 15 yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Medyan satış fiyatı bu dönemde yüzde 15,8 arttı. Aralık ayında, tüm zamanların en düşük seviyesi olan pazardaki yalnızca 910.000 ev ülke çapında satılmadı. Çevrimiçi emlak satış platformu Zillow, bu hafta 2022 tahminini yukarı yönlü revize ederek ülke çapında ev fiyatlarının yüzde 16 artacağını tahmin etti.
Mevcut ezilme, pandeminin başlarında San Francisco, Los Angeles ve New York City gibi daha yoğun nüfuslu yerlerden kırsal kesime kaçan bir panik halindeki şehirli seli tarafından başlatıldı. Bazıları ikinci bir ev satın aldı veya kiraladı; bazıları hafta sonu kaçamağında kaldı ya da bir aile tatiline gitti. Birçoğu geri dönmüş olsa da, pazar sıcak olmaya devam ediyor.
The Gazette, Ekonomi Business School’da gayrimenkul girişim sermayesi dersi veren kıdemli öğretim görevlisi Nori Gerardo Lietz ile neler olup bittiği ve artan faiz oranlarının bir miktar rahatlama sağlayıp sağlayamayacağı hakkında konuştu. Röportaj netlik ve uzunluk için düzenlendi.
GAZETE: Mevcut kriz, pandemiden kaçan şehirlilerle ateşlendi, ancak çoğu orijinal şehirlerine döndü ve yine de konut fiyatları ülke genelinde tırmanmaya devam ediyor. Neler oluyor? 2008-09’daki gibi başka bir konut balonunda mıyız?
GERARDO LIETZ: Konut fiyatları oldukça stratosferik seviyelerde. Büyük Durgunluk’ta çöküşe katkıda bulunan pek çok risk faktörü vardı: Yüksek faizli borçlulara kredi sağlanması, bu ipoteklerin konut ipoteğine dayalı menkul kıymetler piyasasında sendikasyonu, her yerdeki borç alanlara bu sermaye akışını sürdürdü. . Ve çok paranız olduğunda fiyatlar yükselir.
Burada benzer faktörleri gördük, ancak bazı önemli farklılıklar var. Büyük Mali Kriz’den hemen önceki gibi bir subprime krizimiz yok. Elimizde eşi benzeri görülmemiş düşük faiz oranları var ve insanlar oranlar yükselmeden önce bunu sabitlemek için çabalıyor – çünkü herkes oranların yükseleceğini biliyor. Fed’in politikası, genel olarak konut varlıklarındaki artışa katkıda bulundu mu? Kesinlikle. Ama bu sorunun sadece bir parçası.
San Francisco, LA, New York ve hatta Boston gibi bir dizi büyük, rekabetçi pazarda, pandemi sırasında birçok insan ayrıldı. Boise, Idaho, Amerika Birleşik Devletleri’ndeki herhangi bir konut piyasasının en güçlü takdirine sahipti. Ama doğru bir şekilde işaret ediyorsun, insanlar geri geliyor. Hâlâ evden çalışıyor olabilirler, ancak bu şehirlerde evden çalışıyorlar.
GAZETE: Envanter ülke çapında neden bu kadar düşük ve sıkıntıyı hafifletmek için herhangi bir şey yapılabilir mi?
GERARDO LIETZ: Günün sonunda, arz ve talebin bir fonksiyonudur. Konut isteyen insanlar için o kadar çok talep var ki, özellikle de herhangi bir şekilde uygunsa, fiyatlar hızla artıyor. Ve doğru bir şekilde işaret ettiğiniz gibi, mutlak arz veya envanterden daha fazla talep var. Ağırlıklı olarak Kaliforniya’da, vergi oranlarının önemli ölçüde daha düşük olduğu Boise’a, Teksas’a ve Nevada’ya giden oldukça büyük bir insan göçü gördük. Bu, yeni insanların akını nedeniyle bu yerel pazarlarda aksamalara neden oluyor. California veya Boston veya New York’taki evlerin Boise’ye göre maliyeti arasındaki fark çok büyük. Soru şu ki, bu insanlar oraya gittikten sonra orada kalacaklar mı ve bu yerel pazarlarda daha kalıcı bir değişiklik olacak mı? Bunun görülmesi gerektiğini düşünüyorum.
En büyük sorunlardan biri düzenleyici politikalardır. Daha uygun fiyatlı konutlara sahip olma arzusuna rağmen, inşaatçıların bunu inşa etmesi için pek çok kısıtlama var. Örneğin, Cambridge şehrinde insanların inşa edebileceği yükseklik kısıtlamaları vardır. Açıkça gereğinden fazla talep olduğunda bile, geliştiricilerin birikmesine izin verilmez. Aynı şey California’da, özellikle San Francisco’da oluyor. Belirli bir yüksekliğin üzerine çıkamazsınız. Bu bir hata. Bazı değişimler görüyoruz. Örnek olarak California eyaleti, kısa bir süre önce artan yoğunluğu teşvik etmesi beklenen bir yasayı kabul etti.
Daha fazla konut inşa etmemiz gerekiyor. Bu sorunların bir kısmını çözmek ve bunu daha mantıklı ve daha sürdürülebilir bir şekilde yapmak için bu politikaların ele alınması ve incelenmesi gerekmektedir. İnsanların nerede yaşamasını istiyoruz? İnsanların bir şehre bu saatlerce süren yolculuklarını sürmesini istiyor muyuz? Bu pek sürdürülebilir değil. İnsanların toplu taşıma hatları boyunca konut inşa etmesine izin verin – bunu yapmalıyız. Yolları düzene sokabilmemiz için insanların dikey gitmesine izin vermeliyiz. Bunu yapmak istemeyen pek çok insan var; arka bahçelerinde daha fazla yoğunluk görmek istemiyorlar. Politika yapıcıların bakış açılarını değiştirmeye başlayacaklarını ve insanları yoğunluğu inşa etmeye ve buna izin vermeye teşvik edeceklerini umuyorum. Çünkü banliyölere taşınmak yerine toplu taşımayı kullanabilen insanların olduğu daha yoğun kentsel alanlara sahip olmak gerçekten en mantıklısı. Ancak, zamanın bu noktasında envanter üzerinde bir etki yaratacak kadarını görmedik.
GAZETE: Hala çok düşük olmasına rağmen, ipotek oranları 2022’de yükselme eğiliminde ve bu hafta oranlar artıyor. Federal Rezerv Kurulu bu ay kısa vadeli faiz oranlarını yükseltmeye hazırlanıyor ve yıl sonundan önce oranları tekrar yükseltmesi bekleniyor. Bunun konut piyasasına etkisi ne olacak?
GERARDO LIETZ: Fed, dört faiz artışı olabileceğinin sinyalini veriyor. Borçlanmanın maliyeti yükseldiğinde, alıcılar üzerinde bir baskı oluşturma eğilimi gösterir. Açıkçası konut sektörünün biraz sakinleşmesi iyi olacaktır. Ancak, artan oranların değer artışını yavaşlatmada bir miktar etkisi olacağına şüphe yok. Ortadan kaldırır demiyorum ama sektörden bir nebze de olsa buhar alır diye düşünüyorum. Fed’in yapmak istediği de bu – ekonomiden biraz buhar almak.
GAZETE: Artan oranlar fiyatları geri çekmeye başlayacak mı?
GERARDO LIETZ: Fiyatların yakın vadede önemli ölçüde düştüğünü görmüyorum. Yüzde 4 veya yüzde 5 ipotek hala oldukça ucuz. Oranlar gerçekten yükseldiğinde, birisinin ipotek ödemelerini yapıp yapamayacağı gibi karşılanabilirlik sorununa girersiniz. Şu anda oranların ne kadar düşük olduğu göz önüne alındığında, oranların oldukça önemli ölçüde hareket etmesi gerekecek. Hala kredi almaya hak kazanan birçok insan olacak. Dışarıdalar. Ama satın alabilecekleri bir ev var mı?
Daha büyük sorun kiralama tarafında, apartmanda oturan insanların başına kötü bir şey geliyor ve kira ödemelerini yapamıyorlar. Bence ev sahipleri sadece “Sen yoksun” dedikleri için oldukça kesilecek ve kuruyacaklar.
Unutmayın, ev sahipleri ve kiracılar bazı COVID yardımlarından yararlanıyordu. Federal hükümet ve eyaletler bu desteğin çoğunu geri aldı. Ayrıca, tahliye moratoryumları sona eriyor. İşe geri dönemeyen ve/veya federal hükümetten sadece kira desteği değil, çocuk bakımı kredisi vb. desteği alamayanlar sıkıntılı zamanlar yaşayacaklar. Yani, denklemin bu tarafında ne olduğunu görmek ilginç olacak.
Günlük Gazete
En son Ekonomi haberlerini almak için günlük e-postalara kaydolun.
Mevcut ezilme, pandeminin başlarında San Francisco, Los Angeles ve New York City gibi daha yoğun nüfuslu yerlerden kırsal kesime kaçan bir panik halindeki şehirli seli tarafından başlatıldı. Bazıları ikinci bir ev satın aldı veya kiraladı; bazıları hafta sonu kaçamağında kaldı ya da bir aile tatiline gitti. Birçoğu geri dönmüş olsa da, pazar sıcak olmaya devam ediyor.
The Gazette, Ekonomi Business School’da gayrimenkul girişim sermayesi dersi veren kıdemli öğretim görevlisi Nori Gerardo Lietz ile neler olup bittiği ve artan faiz oranlarının bir miktar rahatlama sağlayıp sağlayamayacağı hakkında konuştu. Röportaj netlik ve uzunluk için düzenlendi.
GAZETE: Mevcut kriz, pandemiden kaçan şehirlilerle ateşlendi, ancak çoğu orijinal şehirlerine döndü ve yine de konut fiyatları ülke genelinde tırmanmaya devam ediyor. Neler oluyor? 2008-09’daki gibi başka bir konut balonunda mıyız?
GERARDO LIETZ: Konut fiyatları oldukça stratosferik seviyelerde. Büyük Durgunluk’ta çöküşe katkıda bulunan pek çok risk faktörü vardı: Yüksek faizli borçlulara kredi sağlanması, bu ipoteklerin konut ipoteğine dayalı menkul kıymetler piyasasında sendikasyonu, her yerdeki borç alanlara bu sermaye akışını sürdürdü. . Ve çok paranız olduğunda fiyatlar yükselir.
Burada benzer faktörleri gördük, ancak bazı önemli farklılıklar var. Büyük Mali Kriz’den hemen önceki gibi bir subprime krizimiz yok. Elimizde eşi benzeri görülmemiş düşük faiz oranları var ve insanlar oranlar yükselmeden önce bunu sabitlemek için çabalıyor – çünkü herkes oranların yükseleceğini biliyor. Fed’in politikası, genel olarak konut varlıklarındaki artışa katkıda bulundu mu? Kesinlikle. Ama bu sorunun sadece bir parçası.
San Francisco, LA, New York ve hatta Boston gibi bir dizi büyük, rekabetçi pazarda, pandemi sırasında birçok insan ayrıldı. Boise, Idaho, Amerika Birleşik Devletleri’ndeki herhangi bir konut piyasasının en güçlü takdirine sahipti. Ama doğru bir şekilde işaret ediyorsun, insanlar geri geliyor. Hâlâ evden çalışıyor olabilirler, ancak bu şehirlerde evden çalışıyorlar.
GAZETE: Envanter ülke çapında neden bu kadar düşük ve sıkıntıyı hafifletmek için herhangi bir şey yapılabilir mi?
GERARDO LIETZ: Günün sonunda, arz ve talebin bir fonksiyonudur. Konut isteyen insanlar için o kadar çok talep var ki, özellikle de herhangi bir şekilde uygunsa, fiyatlar hızla artıyor. Ve doğru bir şekilde işaret ettiğiniz gibi, mutlak arz veya envanterden daha fazla talep var. Ağırlıklı olarak Kaliforniya’da, vergi oranlarının önemli ölçüde daha düşük olduğu Boise’a, Teksas’a ve Nevada’ya giden oldukça büyük bir insan göçü gördük. Bu, yeni insanların akını nedeniyle bu yerel pazarlarda aksamalara neden oluyor. California veya Boston veya New York’taki evlerin Boise’ye göre maliyeti arasındaki fark çok büyük. Soru şu ki, bu insanlar oraya gittikten sonra orada kalacaklar mı ve bu yerel pazarlarda daha kalıcı bir değişiklik olacak mı? Bunun görülmesi gerektiğini düşünüyorum.
En büyük sorunlardan biri düzenleyici politikalardır. Daha uygun fiyatlı konutlara sahip olma arzusuna rağmen, inşaatçıların bunu inşa etmesi için pek çok kısıtlama var. Örneğin, Cambridge şehrinde insanların inşa edebileceği yükseklik kısıtlamaları vardır. Açıkça gereğinden fazla talep olduğunda bile, geliştiricilerin birikmesine izin verilmez. Aynı şey California’da, özellikle San Francisco’da oluyor. Belirli bir yüksekliğin üzerine çıkamazsınız. Bu bir hata. Bazı değişimler görüyoruz. Örnek olarak California eyaleti, kısa bir süre önce artan yoğunluğu teşvik etmesi beklenen bir yasayı kabul etti.
Daha fazla konut inşa etmemiz gerekiyor. Bu sorunların bir kısmını çözmek ve bunu daha mantıklı ve daha sürdürülebilir bir şekilde yapmak için bu politikaların ele alınması ve incelenmesi gerekmektedir. İnsanların nerede yaşamasını istiyoruz? İnsanların bir şehre bu saatlerce süren yolculuklarını sürmesini istiyor muyuz? Bu pek sürdürülebilir değil. İnsanların toplu taşıma hatları boyunca konut inşa etmesine izin verin – bunu yapmalıyız. Yolları düzene sokabilmemiz için insanların dikey gitmesine izin vermeliyiz. Bunu yapmak istemeyen pek çok insan var; arka bahçelerinde daha fazla yoğunluk görmek istemiyorlar. Politika yapıcıların bakış açılarını değiştirmeye başlayacaklarını ve insanları yoğunluğu inşa etmeye ve buna izin vermeye teşvik edeceklerini umuyorum. Çünkü banliyölere taşınmak yerine toplu taşımayı kullanabilen insanların olduğu daha yoğun kentsel alanlara sahip olmak gerçekten en mantıklısı. Ancak, zamanın bu noktasında envanter üzerinde bir etki yaratacak kadarını görmedik.
GAZETE: Hala çok düşük olmasına rağmen, ipotek oranları 2022’de yükselme eğiliminde ve bu hafta oranlar artıyor. Federal Rezerv Kurulu bu ay kısa vadeli faiz oranlarını yükseltmeye hazırlanıyor ve yıl sonundan önce oranları tekrar yükseltmesi bekleniyor. Bunun konut piyasasına etkisi ne olacak?
GERARDO LIETZ: Fed, dört faiz artışı olabileceğinin sinyalini veriyor. Borçlanmanın maliyeti yükseldiğinde, alıcılar üzerinde bir baskı oluşturma eğilimi gösterir. Açıkçası konut sektörünün biraz sakinleşmesi iyi olacaktır. Ancak, artan oranların değer artışını yavaşlatmada bir miktar etkisi olacağına şüphe yok. Ortadan kaldırır demiyorum ama sektörden bir nebze de olsa buhar alır diye düşünüyorum. Fed’in yapmak istediği de bu – ekonomiden biraz buhar almak.
GAZETE: Artan oranlar fiyatları geri çekmeye başlayacak mı?
GERARDO LIETZ: Fiyatların yakın vadede önemli ölçüde düştüğünü görmüyorum. Yüzde 4 veya yüzde 5 ipotek hala oldukça ucuz. Oranlar gerçekten yükseldiğinde, birisinin ipotek ödemelerini yapıp yapamayacağı gibi karşılanabilirlik sorununa girersiniz. Şu anda oranların ne kadar düşük olduğu göz önüne alındığında, oranların oldukça önemli ölçüde hareket etmesi gerekecek. Hala kredi almaya hak kazanan birçok insan olacak. Dışarıdalar. Ama satın alabilecekleri bir ev var mı?
Daha büyük sorun kiralama tarafında, apartmanda oturan insanların başına kötü bir şey geliyor ve kira ödemelerini yapamıyorlar. Bence ev sahipleri sadece “Sen yoksun” dedikleri için oldukça kesilecek ve kuruyacaklar.
Unutmayın, ev sahipleri ve kiracılar bazı COVID yardımlarından yararlanıyordu. Federal hükümet ve eyaletler bu desteğin çoğunu geri aldı. Ayrıca, tahliye moratoryumları sona eriyor. İşe geri dönemeyen ve/veya federal hükümetten sadece kira desteği değil, çocuk bakımı kredisi vb. desteği alamayanlar sıkıntılı zamanlar yaşayacaklar. Yani, denklemin bu tarafında ne olduğunu görmek ilginç olacak.
Günlük Gazete
En son Ekonomi haberlerini almak için günlük e-postalara kaydolun.